정 답 해 설

1. 시험명 : 공인중개사

2. 과목명 : 부동산학개론

3. 문제번호 및 가답안 : A형 19번, B형 18번(가답안 : ③)

4. 문제

부동산투자의 레버리지효과에 관한 설명으로 옳은 것을 모두 고른 것은?(단, 주어진 조건에 한함)

ㄱ. 타인자본의 이용으로 레버리지를 활용하면 위험이 감소된다.

ㄴ. 부채비율이 50%, 총자본수익률(또는 종합수익률)이 10%, 저당수익률이 8%라면 자기자본수익률은 12%이다.

ㄷ. 부(-)의 레버리지효과가 발생할 경우 부채비율을 낮추어서 정(+)의 레버리지효과로 전환할 수 있다.

ㄹ. 총자본수익률과 저당수익률이 동일한 경우 부채비율의 변화는 자기자본수익률에 영향을 미치지 못한다.

①	ㄱ, ㄷ

②	ㄴ, ㄷ

③	ㄴ, ㄹ

④	ㄱ, ㄴ, ㄷ

⑤	ㄱ, ㄷ, ㄹ

5. 풀이

ㄴ 항에서 부채비율이 50%라고 한 것은 적절하지 못한 표현을 사용함 부채비율이라는 것은 부채총액/자기자본이므로 부채비율이 50%라는 표현은 부채총액이 50, 자기자본이 100을 의미함

그러므로 자기자본수익률은 종합수익률+(종합수익률-저당수익률)×부채투자/지분투자이고 계산을 하면 0.1+(0.1-0.08)×50/100 = 0.1+0.01= 0.11 이므로 11%가 되며 이에 따라 옳은 것은 ㄹ 항목만 되기 때문에 정답이 없는 결과가 발생하므로 전부 정답(①, ②, ③, ④, ⑤)이 됨

※ 참고

ㄴ 항목이 바르게 되기 위해서 사용했어야 하는 용어는 대부비율임 대부비율이라는 것은 부채총액/총자본(자기자본+부채총액)이므로 대부비율이 50%라고 하면 부채총액이 50이고 자기자본이 50이 됨. 그러므로 자기자본수익률은 0.1+(0.1-0.08)×50/50=0.1+0.02=0.12이므로 12%가 됨

6. 정답심사회의 개최 결과에 의한 처리 결과

가답안 : ③ → 최종정답 : ①, ②, ③, ④, ⑤(전항정답)

정 답 해 설

1. 시험명 : 공인중개사

2. 과목명 : 부동산학개론

3. 문제번호 및 가답안 : A형 23번, B형 22번(가답안 : ③)

4. 문제

다음과 같이 부동산에 20억원을 투자한 A의 연간 세후 자기자본수익률은?(단, 주어진 조건에 한함)

○ 부동산가격: 20억원(토지 12억원, 건물 8억원)

○ 대출조건

- 대출비율: 부동산가격의 60%

- 대출금리: 연 5%

- 대출기간: 20년

- 원금 만기일시상환 방식(매년 말 연단위 이자 지급)

○ 순영업소득: 연 2억원

○ 건물의 총 내용연수: 20년(잔존가치는 없고, 감가상각은 정액법을 적용함)

○ 영업소득세율: 20%

①	10%

②	12%

③	15%

④	17%

⑤	20%

5. 풀이

건물에 대한 감가상각비(정액법 적용 시 연 4천만원)는 세금 절감 효과를 가지며 감가상각비는 세금절감 효과 외에 가치감소분을 반영하게 되나 가격에 영향을 미치는 측면이 존재하므로 감가상각비의 효과를 고려할 때 가격변화가 없는 것을 가정하는 것은 주어진 조건 고려시 정답을 찾기가 어려움 그러므로 전부 정답(①, ②, ③, ④, ⑤)이 됨

6. 정답심사회의 개최 결과에 의한 처리 결과

가답안 : ③ → 최종정답 : ①, ②, ③, ④, ⑤(전항정답)